城投公司參與新區(qū)開發(fā)的運(yùn)作模式現(xiàn)代集團(tuán)城市投融資部李闖【摘要】新區(qū)開發(fā)在解決城市規(guī)劃與遠(yuǎn)期發(fā)展、城市形象建構(gòu)、城市價(jià)值提升等問題上起到重要作用。從目前參與新區(qū)開發(fā)主體看主要以城投公司為主。因此對(duì)城投公司參與新區(qū)開發(fā)的模式進(jìn)行分析顯得尤為重要。本文從城投公司參與新區(qū)開發(fā)需要注意的問題、發(fā)展要素、以及開發(fā)模式等角度進(jìn)行了詳細(xì)闡述。隨著我國(guó)投融資體制的改革創(chuàng)新新區(qū)的開發(fā)主體也由以政府開發(fā)為主逐漸向多元化的開發(fā)主體轉(zhuǎn)變但大多仍通過投融資平臺(tái)進(jìn)行。同時(shí)城投公司是伴隨城市建設(shè)發(fā)展起來的深度參與了城市建設(shè)的全過程積累了豐富城市建設(shè)經(jīng)驗(yàn)和能力隨著城投公司轉(zhuǎn)型需要越來越多的城投公司涉足新區(qū)開發(fā)。如何提高城投公司在新區(qū)開發(fā)中的融資能力實(shí)現(xiàn)城投公司與新區(qū)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展這與城投公司參與新區(qū)開發(fā)的模式及業(yè)務(wù)選擇密切相關(guān)。一、城投公司參與新區(qū)開發(fā)需要注意哪些問題？首先應(yīng)明確城投公司與政府的關(guān)系。為了使城投公司的各項(xiàng)工作目標(biāo)明確、責(zé)權(quán)利清晰、運(yùn)行高效保證公司的管理水平和投資效益。1）城投公司與政府應(yīng)界定清晰新區(qū)開發(fā)的運(yùn)營(yíng)管理模式、結(jié)構(gòu)及各相關(guān)主體的工作職責(zé)避免在新區(qū)開發(fā)中出現(xiàn)扯皮、推卸責(zé)任等問題；2）城投公司應(yīng)保持獨(dú)立的市場(chǎng)主體地位避免政府過度干預(yù)而影響新區(qū)開發(fā)的運(yùn)行效率；3）應(yīng)合理確定城投公司與政府在新區(qū)開發(fā)中的收益分成模式確保城投公司的投資收益實(shí)現(xiàn)城投公司的可持續(xù)融資。
其次城投公司應(yīng)注重自身經(jīng)營(yíng)能力的培育。城投公司作為新區(qū)的開發(fā)主體同時(shí)也是新區(qū)的融資主體公司的經(jīng)營(yíng)能力直接關(guān)系到公司的融資能力進(jìn)而影響新區(qū)的開發(fā)效率和開發(fā)進(jìn)度。因此城投公司應(yīng)依托新區(qū)開發(fā)積極拓展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)。城投公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的拓展應(yīng)沿著區(qū)域開發(fā)價(jià)值鏈進(jìn)行前后向一體化延伸以及相關(guān)多元化拓展如土地一級(jí)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)外部機(jī)會(huì)資源與能力領(lǐng)導(dǎo)者期望業(yè)務(wù)戰(zhàn)略管理模式設(shè)計(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)選擇投資需求測(cè)算各業(yè)務(wù)增長(zhǎng)路徑選擇融資方式測(cè)算現(xiàn)狀分析戰(zhàn)略定位投融資戰(zhàn)略各業(yè)務(wù)發(fā)展模式選擇經(jīng)營(yíng)、水、煤氣管網(wǎng)經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物流經(jīng)營(yíng)等裝修公司的運(yùn)作模式。再次城投公司參與新區(qū)開發(fā)需提前做好謀劃。新區(qū)開發(fā)是一個(gè)規(guī)劃、資金籌集、招商策劃、運(yùn)營(yíng)管理等多因素綜合運(yùn)作的系統(tǒng)工程而且規(guī)模較大往往是集一個(gè)城市或地區(qū)之力進(jìn)行科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃不僅能使新區(qū)開發(fā)從傳統(tǒng)的粗放型土地開發(fā)思路向各類資源整合的集約型開發(fā)轉(zhuǎn)化還能使政府從注重政績(jī)轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅爻鞘薪?jīng)營(yíng)的實(shí)效提高新區(qū)開發(fā)建設(shè)的集約化與效益化水平裝修公司的運(yùn)作模式。發(fā)展規(guī)劃工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性和復(fù)雜性需要由專業(yè)的機(jī)構(gòu)或團(tuán)隊(duì)對(duì)城投公司參與新區(qū)開發(fā)的思路及模式進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)才能做到全程的高效運(yùn)營(yíng)。另外為降低資金的使用成本和提高新區(qū)開發(fā)效率城投公司還應(yīng)合理確定新區(qū)的建設(shè)規(guī)模和開發(fā)時(shí)序即投融資規(guī)劃。公司發(fā)展歷程圖1：現(xiàn)代集團(tuán)關(guān)于城投公司參與新區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃研究框架二、城投公司參與新區(qū)開發(fā)的發(fā)展要素有哪些？1、城投公司參與新區(qū)開發(fā)的發(fā)展要素首先是產(chǎn)業(yè)選擇。城投參與新區(qū)開發(fā)離不開土地運(yùn)作。但是僅僅依靠土地經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不能適應(yīng)新區(qū)發(fā)展的需要也不能滿足城投公司作為現(xiàn)代市場(chǎng)主體的需要。在通過土地經(jīng)營(yíng)獲得原始積累以后
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