本文主要針對京滬兩地讀者而寫，只有這兩個城市的老破小房產可能才值得一寫。其他的一二線城市，哪怕是廣深，老破小的價格可能沒有京滬如此堅挺，而且不太了解所以就不發(fā)表評論了。
選房要求
一）突破極限地差
老破小之所以便宜，也在于老破小這3個字，但也就是因為老破小的這個特點，如果我們選擇到位，結合一定的裝修策略，也能讓老破小煥發(fā)新的生機。
因此在選房時，我們最好要求是上家的房子“徹底的破，徹底的便宜”。
最好是走道里堆滿了雜物，地上全部都是煤灰。簡直沒有落腳之處。
走進去一看，房間里一股惡臭味。燈光晦暗無光。
房間狹小，木制腐朽，鐵窗鐵銹漏風。
門窗，鉸鏈，玻璃都壞了。熱水器打不亮。房東也是看得灰心喪氣。
這些都不重要，重要關鍵的是，你把價格降下來。
降到標準市場價的八折，七折，六折。
“您說您是不是掛了很久呀”
“坦白說吧，除了我，根本沒有別的買家”。
于是呢，您再便宜點吧。
二）原始社會好
拿到了產證，準備裝修后，第一件事你要做的是什么。
敲，敲成原始社會。
任何二手的東西，哪怕是沒有開封，也統(tǒng)統(tǒng)扔掉，毫不猶豫。徹底敲成原始社會。恢復到石器時代。
整個房屋，最后就只剩下一個光凸凸的水泥骨架。四邊框梁。
問：原房東打了許多“吊柜”。密密麻麻的，從天花板上一路下來?？梢苑旁S許多多的衣服。
請問要不要敲。
答：敲，敲光。徹底打成原始社會，水泥框架。
再問，房東有隔斷，原本的一室戶隔成了一室半，多了一個小房間。請問要不要敲。
答：敲，敲光。徹底打成原始社會，水泥框架。
那么，為什么要做的這么絕情??？
其中一個很重要的原因，是“材質”。
你要知道，凡是賣給你的“老破小”。大多數都已經裝修了有十幾年了。最早的甚至可能是80年代裝修的。
而“裝修建材”，在這些年有了很大的進步。
為什么“老破小”給人看起來，總有一種單薄破舊的感覺。
其很重要的一點，是80年代用的建材不行。
當時，材料是預制板，木材是三夾板，而且普遍質地疏松。
哪怕較好的材料，經過十幾年的時間，也早就被蛀空了。
所以你干脆全部敲光。徹底恢復到最基本的水泥架子。
在老破小中“七成新”“五成新”的房子毫無價值，反而增添了不少無謂的成本，反正最終也是要全部都敲光的。
干脆就要最丑最丑最丑的房子。你把價格降下來，反正也要敲光。
三）江湖規(guī)矩
講幾條潛規(guī)則。
1）如果你的小區(qū)，不是90年代“徹底不管”那種新村。則你需要到物業(yè)辦一個登記裝修手續(xù)。
物業(yè)會告訴你夜晚不許開工不許擾民，節(jié)假日要休息云云。
同時問你收300~400元的“裝修管理費”。
這筆錢屬于苛捐，但一般建議你認慫。強行爭執(zhí)并沒有太多的意義。
2）一旦你開始敲墻，你會產生驚人的建筑垃圾。俗語說“2000個麻袋”。
這些水泥碎石，因為數量太大。已經不能簡單地堆放在小區(qū)垃圾桶。
一般物業(yè)會給你推薦一個附近的垃圾場。也或者有專業(yè)收建材的?？傊畷a生一筆費用，有心理準備支付。
3）在某些物業(yè)小區(qū)，“敲墻”這個行業(yè)甚至是被安徽人壟斷的。
也就是你在本小區(qū)裝修，敲墻只能由“物業(yè)指定”施工隊。
他們的收費會比外面高150~200%，原因你懂的。
具體的對策，建議認慫?；蛘邎猿肿约号?，但要有做好你請來的敲墻工人被‘敲墻隊’恐嚇并打走的準備。
3）一旦裝修開始，裝修師傅會塞給你一張單子。要求買XX噸黃沙，XX噸水泥。此后還有。
價格不貴。每一包也就是幾十元的意思。
這里面的潛規(guī)則是，黃沙水泥的用量，是完全無法統(tǒng)計的。業(yè)主也不可能站在旁邊看師傅花幾小時攪拌水泥。
所以“黃沙水泥單”一般就意味著師傅的小費和外快。
這筆錢業(yè)主一般是認了，打入總工資。羊毛出在羊身上。
只有最愚蠢的書呆子才會斤斤計算。
有的小夫妻，買套老破小不容易，在裝修的時候本著節(jié)省的原則，對工人師傅的每一項材料使用錙銖必較，恨不得拿卷尺一個個量，面對這種節(jié)省的做法，我只能說吃虧還在后面呢，畢竟你是要上班的，不可能天天盯著裝修師傅。
四）水電排線
敲完了原始社會之后，接下來的工作是排線。
根據俺這幾年跟著開發(fā)商設計部同事廝混的經驗，我的建議是：“任何一段墻壁，都必須有電源插座”。
任何一段，而不是任何一面。例如插圖：
這是一個典型的房間。有一個柜子和一扇門。則你在A，B，C三個點，都必須留出電源插座。這就是“一段”的意思。
最近比較幸運的是，Wifi技術的進步。以往是“四類插頭”。
以前的布線原則，要比現在麻煩得多。而現在只有電源是必須的。
對于水源。建議是，“只要有下水的地方，都要裝上水”。
如圖，這是一種很典型的“一室戶”戶型結構。在陽臺上有一個下水，原本是給你放洗衣機的。
但是你設計的時候，很可能洗衣機改在廚房/衛(wèi)生間里了。
這樣的情況下，你仍然應該“預留”冷熱水管道，一直通到陽臺上。
畢竟不是什么衣服都要在廚房／衛(wèi)生間里洗的。
總結一下：
五）衛(wèi)生間
老破小的衛(wèi)生間是最大硬傷
對于衛(wèi)生間，無論你是哪種風格，都要堅決地取消了浴缸。
因為浴缸占地方，而且1.5米的浴缸非常丑。大浴缸你又用不起。
在傳統(tǒng)意義上，“浴缸”主要是家里的老人使用。甚至有一些髦髦老人完全無法站立，而是要坐在浴缸里。由小保姆澆，渾身沖淋。
但是你想，你住“老破小”不可能住一輩子，將來房子不是轉手就是轉租，的
你的下家仍然是以年輕人和大學生為主，年輕人現在有幾個愿意一直泡浴缸的呢？有這個功夫不如多上床。
淋浴房具體的設計，要看室內戶型，這個就是見仁見智的事情了。
衛(wèi)生間另一個元素，則是鏡子。鏡子要盡可能大，半身鏡。鑲一圈鏡框可以極大增加B格。
當然，浴室的鏡子會遇到水蒸氣，但現在貌似有高端點的鏡子不會蒙水蒸氣，好像也就貴個500塊錢。
六）廚房
任何一個有過裝修經驗的人都知道，那些所謂的“大面積視覺”，例如地板和油漆，其實都是不耗錢的。
燒錢的地方，主要是廚房和衛(wèi)生間。
多一個衛(wèi)生間，就是上萬元。
然后廚房也是三件套。煤氣灶+脫排油煙機+消毒柜。
我的建議是，把消毒柜取消，換成洗碗機。
雖然貴了一千多元。但這筆投資是非常非常值得的。
我在家從不做飯，因此只能承包下洗碗的重任，對于身高超過185cm的人來說50平方要買多少木地板，彎腰洗碗是件對脊椎壓迫很大的事情，時間一長苦不堪言，有時甚至只能半蹲著洗碗。
廚房裝修中一個訣竅是，某些時候你需要移動煤氣管。
按照正規(guī)的法律，煤氣管是不可以動的。
但是你可以申請讓煤氣公司派一個技工上門，然后你懂的。
某些極簡風格傾向于做“開放式廚房+電磁爐”。
對此，俺持保留態(tài)度。
中式炒菜封閉房間還是需要的。哪怕不為租客著想，也要考慮哪一天你再出售。
其實現在這個社會，老破小只要周邊吃飯方便，廚房只要滿足基本的需求后，越小越好，甚至取消廚房我覺得都沒什么大不了。想想省下來的房價，按照現階段6W／平方的價格算，省下來5個平方的廚房就是30W的費用。
30W夠你在外面吃多少頓了？
七）吊柜
講完外邊，現在我們進入到了房間里面。
不少老一輩的人，家里每個房間都少不了吊柜這個東西，主要作用就是儲放被子、被褥和冬天穿的厚襖。
自住，尤其是老人自住，老人的生活物品就會越來越多，越來越多。哪一件也不肯扔，連個用了十幾年的大衣、被老鼠咬了N個破洞也不肯扔。
最終東西只能越來越多，越來越存放不下。相應的則是一個個的懸空柜子。
老人們甚至還抱怨柜子不夠用，這是老人來源于物質匱乏時代的記憶，深入骨髓，難以拋棄。
但是，你站在將來要出手或者出租的角度上想，你的下家將會是年輕的租客和小夫妻，這些人多是90后的年輕人。
90后有自己的審美，不會因為只是租房就委屈自己的居住環(huán)境，他們不需要你密密麻麻的“懸空柜子”，這絕對是視覺污染。而且對生理，心理，造成了非常不好的壓抑感覺。
所以我的建議是：全部敲掉。不再恢復。
同樣道理，還有六門大櫥。
大櫥存在的理由，同樣也是放衣服。
如果讓你媽媽設計戶型圖，布置房間，則她優(yōu)先第一位，首先想到就是大櫥。
大櫥甚至比女人的床更重要。沒有大櫥，她們就活不下去。
同樣的，按照極簡主義的要求，大櫥也應該被堅決的淘汰掉。
最多配一個二門衣柜就夠了。也不用占用耗去整整一面墻。塞在角落里就夠了，因為多數人在淘寶上、京東上淘了不少便宜貨拿回家塞在自己的衣柜里，可是真要穿出去的時候發(fā)現，每一件都充滿著劣質的山寨風。
既然如此還不如不慣這種寒酸的毛病，衣服按照自己能承擔的價格上限去買，要買就買幾件能穿的出去的，然后通過搭配組合來提升自己的品味。
老破小再怎么裝修也沒可能35平米裝修出70平米的效果來，網上的哪種20幾平方極小戶型裝出驚艷效果來的案例都是噱頭，效果也都是未入住的情況，你真要住上個年把，各種雜物早就把省出來的空間堆滿了。另外那種效果請的設計師，光設計費就令人咂舌。上次看了香港的一個案例，35平方的房子設計費花了100多萬。
小戶型要顯得大，關鍵是取舍。
你把密密麻麻滿天懸空的柜子都敲掉。
把大櫥的地方空出來。
整個房間就顯得大了。
你看喬布斯的房間，有這些個亂七八糟的玩意嗎？
八）臥室
鑒于目前的家庭關系結構，不少“一室半”的戶型設計是這樣子的：
把一個大房間加了一堵墻，就變成二間了。
一個主臥，一個次臥。
在“自住”需求中，次臥一般是家里的老人。又或者是18歲以下，還沒有考大學住校的小孩。
這樣的分割，多了一個房間。但是次臥的采光非常差。黑燈瞎火。
主臥的面積也小了很多，感覺很不舒服。
所以，我寧可恢復成這樣的戶型：
這樣的戶型，你一推開門，直接可以看到日光和外景。哇的一下，心情感覺很舒暢。
另一方面，臥室的面積顯得大了很多。你這房子很有性價比。
這種戶型無論哪個方面，都比那個一室半的房間住的舒服。
九）整體視覺空間
前面已經說過了，為了視覺上的好看，可以不惜放棄一室半，而追求光照大的統(tǒng)一空間。
除此之外，你還有許多事情可做。
1）乳膠漆
現代化的油漆，遠遠比80年代的建材要好。
尤其是一些油漆，號稱“寬景”。特點是墻面特別光滑，使得視線無法聚焦，眼神游離，而覺得空間更大一點。
采取一色純色的墻壁背景，能顯得你的房子又干凈又寬敞。
基色一般是乳白，象牙白。選擇藍色天花板或者綠色一面墻需要很大的勇氣。
2）大色塊
盡量采取大色塊的底色背景。
反面典型是80年代的拼花地板。
小碎木拼花地板，它表面幾乎永遠都是凹凸不平的。
對于光線反射，明暗不一。哪怕是剛裝修的房子，看起來象舊的一樣。而且還積灰。
80年代時，工業(yè)能力薄弱。只有一些邊角碎料拿過來作地板。
而今時今日，除了一些懷舊的土財主。在主流出租市場用舊木頭就是自殺。
3）光源
亮點，亮點，再亮點！
對于光源，沒什么好說的。只有一個字：“亮”
我們要知道，來買或者租50平米老公房的。絕大多數都是窮人，要么就是剛畢業(yè)的大學生。
對于他們來說，燭光如織的歐式酒吧情調，是沒有意義的。
對于很多窮人，他們上一套房子可能還是住在一室半的“次臥”。或者北間地下室，受夠了陰暗潮濕的味道。
對于整體光源設計，象我這種簡單粗暴沒有藝術細胞的人，就只有一個字：“亮”。
你必須很亮，足夠的流明。亮到照射每一個角落。
而且亮和白光會顯得你的房間更大。越是亮的反光，越是顯得房間大。這和鏡子是同樣的原理。
我在家就算晚上，也喜歡把各個房間的燈都開著，出門也不喜歡開燈，經常因為這種原因被老婆批判。從小我就這樣，很奇怪，有的人就喜歡追求極致：活動時越亮越好，睡覺以后恨不得一絲亮光都透不進來。
十）地板的選擇
這里說個我朋友的作風風格（當然不一定被很多人認可），在于他非常地喜歡用玻化磚作地板。
只用磚。完全徹底不用實木地板。
哪怕你在臥室里，腳底下也是磚。一寸木頭都沒有。
為什么？臥室用地板，不是30年主流么。
幾乎每一戶每一個人都覺得，臥室地板，天經地義。
我們來比較一下；
地板
?；u
春
無所謂
無所謂
夏
優(yōu)勝
秋
無所謂
無所謂
冬
優(yōu)勝
上海的夏天，十分炎熱。一旦到了36°，更是熱得你走投無路。
而在這個時候，?；u有著非常大的優(yōu)勢。
想象一下，赤腳走在石頭上的感覺。
現在很多年輕人Party喜歡膩坐在地板上，看電視打Wii，這個時候?；u都很舒服。
事情的反面，是冬天。
冬天地板要比?；u更緩和一點。
但是我們反過來想，你是怎樣的居住情況。
“人均面積狹小，人口密度很大”。
在50平米范圍內，很有可能要住3~5口人。
人本身就是一個巨大的發(fā)熱體。三五號人擠在一起，本身就已經熱得讓你難受。
而且真的等你住進來。這么小的房子，連家具帶行李，地面上鋪得滿滿的?！巴队懊娣e”空地應該不多。可能也就留幾條走路的縫。
這樣的情況下，你幾步一跨，跳到床上。又有什么怕冷。
而且在老破小的大前提下，?；u有幾個好處。
1）千年不腐不朽
80年代的老破小為什么可怕。你剛買入手的時候，為什么人類無法踏足。
主要是木頭爛了。
木頭是無法經受歲月的侵蝕的。隨著時間推移，木質品會越來越頹廢，越來越衰敗。除非你全部黃花梨。
你受夠了木頭的搖搖欲墜。所以你改石材。過了十年，你這地面還是如新的一樣。
還不長白蟻。
2）美觀
大面積?；u。其美觀遠遠超過長條木地板，更遠遠超過拼花地板。
大塊大面積的均色，能給人極強的視覺沖擊。
現代工業(yè)對傳統(tǒng)農業(yè)的勝利。
4）易于清洗
5）不怕滲水
對于老破小房屋。哪天屋頂暴雨了，或者隔壁鄰居的漏水滲過來，是常有的事。
更何況還有白蟻蚊蟲和甴曱。
有了孩子以后還不怕他在地上亂撒亂尿。
十一）夢想改造家的惡果
前一陣子，微信上有一篇文章刷爆了屏。
《那些被爆改過的房子曾連續(xù)刷爆朋友圈，然而他們的后續(xù)慘狀卻是...》
為什么這么說呢。因為“夢想改造家”他整部片子就是錯的。根本就不是那么回事。
在真正的內行人眼中，是可笑的。乃至是可恥的。
“夢想改造家”其具體套路，也不過是把房間撤空。
本來亂糟糟的東西，全搬空，統(tǒng)一色調（統(tǒng)一榻榻米），自然就顯得好看了。
但是50平方要買多少木地板，那些被拋棄的衣服被子瓶瓶罐罐，并沒有“斷離舍”而消失。
等攝影師一走，老人們自然又重新?lián)旎貋?，把房間塞得亂七八糟。
另一方面，“夢想改造家”值得被人詬病的，是他大量地使用“折疊件”。
譬如翻起來是個柜子，翻下來就是床。
疊起來是張桌子，晚上吃飯還是床。
不懂的一看：哇塞，好節(jié)省空間啊，我怎么想不到！
可是在專業(yè)的設計方案中，設計師從來不會建議你用折疊件！
為什么，因為非常容易損壞。
折疊件不是什么先進產品，能翻疊的床從卓別林的“摩登時代”開始，就僅僅在電影作品中存在。
實際生活中非常少，幾乎沒有任何一個建材市場賣這種產品。
為什么，因為很容易壞。
以我160斤的身軀壓上去，每天翻轉三四次。只有非常傻大黑粗的鉸鏈才承受得住。而鉸鏈受得住，木材受不住。
再有你想想，床有時候還會搖啊搖，這個時候2個超過250斤的體重，關鍵時刻床被搖塌了怎么辦？
“夢想改造家”這樣的設計方案，本身就是不靠譜的。
本身設計師就是博眼球，沒有做的長期居住打算。
哪怕你找一個女文青住進去，而不是老阿婆。最多二三年，它的設施還是會一件件壞過去的。
歪門邪道是沒有用的。只有市場上千淬百煉的傳統(tǒng)做法才能活得下去。
十二）結語
老破小裝修其實是有固定套路的?；旧夏玫?0平米的一居，一室半，翻來覆去就這幾種戶型。
我今天寫的文章，估計會引起不少反對聲音，畢竟住宅裝修，懂行的人太多，每個人都能發(fā)表下意見，何況我也不是專家，我自己家的裝修還是太太和岳父搞的，我自己做了個甩手掌柜。寫這篇文章就是結合我自己居住的一些經驗以及他人的思路整理而成。
但我相信有些理念是可以借鑒的，和你是否親自裝修過房子沒有關系，畢竟懂審美也并不需要你自己親自會畫畫。
具體怎么裝修就不要問我了，我可以給你介紹設計師朋友和能夠信任的裝修隊，但不舍得給設計師設計費就算了，好的裝修空間是他人智慧的結晶，要尊重他人的腦力勞動。
臨近過年，瑣事較多，公眾號更新的不夠頻繁，請見諒。
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