「西安房哥」是本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)；深耕付費(fèi)問答，專注驗(yàn)房收房！
抖音：西安房哥問答，付費(fèi)社群：?jiǎn)柗咳?，服?wù)：房哥驗(yàn)房
驗(yàn)房報(bào)告是基于房哥驗(yàn)房服務(wù)推出的固定欄目，每周更新，匯總小區(qū)驗(yàn)房中發(fā)現(xiàn)的問題，為大家買房提供參考，關(guān)于該小區(qū)遺漏的內(nèi)容，大家在留言處進(jìn)行補(bǔ)充；
今天第11期，走進(jìn)保利天悅二期；
時(shí)間：2020年8月8日；
查驗(yàn)房源：高層4號(hào)樓，169平裝修四室，高層3號(hào)樓，143平裝修四室；
購(gòu)入時(shí)間：2018年，四號(hào)樓均價(jià)17000元/平左右；3號(hào)樓均價(jià)15000元/平左右；
先說結(jié)論：在房?jī)r(jià)飆升，地價(jià)瘋長(zhǎng)的高新，17000元/㎡買到保利天悅肯定是不虧的，雖然精裝房的通病仍然存在，但實(shí)際交付令人滿意，景觀，公區(qū)裝修，車庫(kù)施工亮點(diǎn)頗多；
單純?cè)u(píng)價(jià)小區(qū)品質(zhì)，在這個(gè)價(jià)格算是正常水平，但如果加上高新的前置條件，這樣的交付就讓人羨慕了，果然一旦沾上高新二字，無論是小區(qū)，還是房?jī)r(jià)就會(huì)變的香甜無比……
備：以下文字4600字，圖片60余張，看完需要15分鐘，房哥碼字花了6個(gè)小時(shí)；
撰文：不知火
驗(yàn)房師：張師傅
基本情況
保利與雙水磨的淵源由來已久，早在10年，剛上市不久的保利以公開招標(biāo)方式競(jìng)得丈八北路雙水磨村整村拆遷一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，也就是現(xiàn)在的保利天悅；
（保利天悅建設(shè)歷程）
這也是剛上市不久的保利地產(chǎn)在進(jìn)入西安后的第一個(gè)項(xiàng)目，2007年拿地，2010年完成土地征收，2012開始拆遷，2015年摘得安置房用地，16年底拿到270余畝住宅用地；
（保利天悅位置示意）
這十余年的時(shí)間，可謂歷經(jīng)了高新翻天覆地變化，也趕上了房?jī)r(jià)上漲最好的時(shí)機(jī)，曾經(jīng)的農(nóng)田已經(jīng)是高新二期最后絕版的空地；
這種絕版既是周邊有成熟小區(qū)，完善配套，更是來源于高新土地?cái)喙?，新房寥寥無幾的現(xiàn)狀；
以至于一旦有人問高新買房，就是保利萬科二選一，多少持幣觀望的人都在等待天悅的再次開盤與搖號(hào)，即使價(jià)格可能20000+，依舊不缺購(gòu)買力；
（保利天悅二手房?jī)r(jià)格）
二期交房的現(xiàn)場(chǎng)，有中介在推一期的房源，最便宜的單價(jià)近23000+，甚至有業(yè)主掛出27000+的價(jià)格，這讓現(xiàn)場(chǎng)收房的人虛榮心達(dá)到巔峰，且不說這么高的價(jià)格是否有人真買；
單單高新動(dòng)輒14000+的樓面價(jià)和斷供的新房市場(chǎng)，就足以讓保利業(yè)主對(duì)自家房子充滿信心；
值不值已是一邊倒，但蓋得好不好，則是我們要回答的問題，由于交付當(dāng)天訂單較多，房哥幾乎查看了所有面積區(qū)間的房子，既包括2T4北連廊高層，也包括2T2大平層；
本次查驗(yàn)房源為4號(hào)樓169平，3號(hào)樓143平，裝標(biāo)，樓棟結(jié)構(gòu)略有差異。
立面觀感
立面觀感主要包括小區(qū)主大門，商業(yè)裙樓，住宅立面三個(gè)部分，既是小區(qū)的門面，也是區(qū)域面貌的組成部分；
（小區(qū)社區(qū)底商實(shí)景）
二期商業(yè)裙樓主要在北側(cè)規(guī)劃路上，由于部分還在施工，地面以紫色地毯遮擋，商業(yè)部分一層結(jié)構(gòu)；
外圍淺白色石材勾邊，黑色打底，其余部分為褐色涂料，每戶都有獨(dú)立雨棚和空調(diào)機(jī)位，可以保證后期外立面整潔；
由于剛剛交付，暫無商業(yè)開放，最近的購(gòu)物需要前往鴻基新城與玫瑰公館底商；
（小區(qū)主入口實(shí)景）
大門整體新中式風(fēng)格，石獅，牌匾，大扇銅門，回形紋裝飾，巨大鋁板挑檐保利精裝房木地板，還是非常大氣的；材質(zhì)為大面積的石材+鋁板；
（地下車庫(kù)入口）
整個(gè)小區(qū)人車分流，車輛入口在大門左側(cè)，墻面石材+淺色涂料處理；
（高層外立面實(shí)景）
整體色調(diào)為淺白色保利精裝房木地板，二層裙樓為淺黃色打底，樓梯質(zhì)感涂料噴涂，底座淺色石材勾邊，其余部分為淺黃色真石漆；涂料的質(zhì)感相比真石漆要差一些，好在噴涂均勻，無明顯色差；
（外立面涂料細(xì)節(jié)）
（一樓外立面底座處理）
細(xì)節(jié)部分，整體平整度尚可，未見太多粗糙邊緣和修補(bǔ)痕跡，陽光下看不到鼓包，污染，褪色；一樓底座部分沒有用真石漆通刷，而是用了黑色石材打底，實(shí)際效果不錯(cuò)。
景觀園林
在保利天悅的介紹中，提到是取自盛唐長(zhǎng)安城布局，通過一脈、四府、二十九園、十二巷縱橫穿插，打造院、坊、巷錯(cuò)落有致的新中式風(fēng)格住區(qū)；
實(shí)際交付小區(qū)中，也能看到不少中式元素體現(xiàn)；天悅的二期包括四大組團(tuán)，分別為安和門、康和門、和平門、興和門，包括高層，6+1洋房，獨(dú)院三類產(chǎn)品；
（4號(hào)樓高處鳥瞰）
由于容積率不算低，且高層較多，樓間距一般，留給景觀綠化的空間主要在小區(qū)大門口軸線和樓棟間；
（3號(hào)樓高處鳥瞰）
好在沒有明顯的消防撲救面，樓棟間除了人行道外都是綠地，實(shí)際的觀感還是不錯(cuò)，并沒有不少小區(qū)高層樓棟間“大馬路”的現(xiàn)象；
依舊選取小區(qū)主入口，中軸景觀，樓棟景觀組團(tuán)，人形步道等幾個(gè)核心位置，具體效果如下：
（小區(qū)主入口景觀）
小區(qū)大門內(nèi)側(cè)是回字形風(fēng)雨連廊，內(nèi)側(cè)草坪區(qū)點(diǎn)綴造型松，景觀石，儀式感不錯(cuò)；
（主入口水景照壁）
穿過連廊，迎面石材照壁，上書丈八記憶，小面積鏡面水景點(diǎn)綴造型松；
（高層樓棟前綠化）
（人行步道綠化）
（高層樓棟間綠化）
（樓棟拐角綠化）
（高層樓棟間綠化）
（人行步道綠化）
（高層樓棟間綠化）
整體植被覆蓋度還是不錯(cuò)的，現(xiàn)場(chǎng)可見的樹種包括紫葉李，廣玉蘭，國(guó)槐，紫薇，桂花，紅楓，石榴，皂莢樹，櫻花，五角楓，白皮松等；
（小區(qū)大喬細(xì)節(jié)實(shí)拍）
樹形飽滿，沒有缺枝少葉，枯黃壞死現(xiàn)象，大喬部分主要以多桿銀杏，梧桐，國(guó)槐為主；
（五重園林示意）
立體觀感上，也是五重園林，最低的草坪，其次灌木，三層石楠球，四層桂花，紅楓，五層國(guó)槐銀杏；
點(diǎn)景的花卉不算多，但一眼望去全是綠也符合北方人對(duì)于小區(qū)景觀的審美；
（灌木栽種細(xì)節(jié)）
灌木樹種目測(cè)小葉黃楊，現(xiàn)在用的也很多，整體栽種密實(shí)，無露土，無漏栽，小處有枯黃，整體觀感不錯(cuò)；
（草坪栽種細(xì)節(jié)）
小區(qū)草種栽種的不錯(cuò)，未見露土，枯黃，縫隙，修剪及時(shí)，未見雜草，草坪在整個(gè)小區(qū)面積不小，后期物業(yè)維護(hù)要及時(shí)；
（地面鋪裝實(shí)景）
地面鋪裝上，小區(qū)公共部分全部石材鋪地，局部為彩色混凝土，石材縫隙緊密，無空鼓，斷裂，缺角現(xiàn)象；
（軟硬質(zhì)鋪裝過度細(xì)節(jié)）
細(xì)節(jié)部分，不同材質(zhì)過度自然，硬質(zhì)鋪裝和草坪間有黑色碎石間隔；
（圍欄外側(cè)交付實(shí)景）
（圍欄內(nèi)側(cè)綠化實(shí)景）
圍欄風(fēng)格上，與樓棟顏色保持一致，搭配電子圍欄，金屬欄桿，立柱點(diǎn)綴有金屬標(biāo)志，頂部有金屬包邊；圍欄內(nèi)側(cè)的景觀做的不錯(cuò)，層次豐富，密度較高，保護(hù)小區(qū)內(nèi)隱私。
生活設(shè)施
生活設(shè)施上，包括垃圾分類設(shè)施，兒童游樂區(qū)，成人健身區(qū)幾部分；垃圾做了分類臺(tái)，但沒有設(shè)置單獨(dú)的雨棚與水池；
（垃圾分類臺(tái)）
（兒童游樂區(qū)）
兒童游樂區(qū)主要集中在小區(qū)進(jìn)門照壁后面，設(shè)施質(zhì)感厚實(shí)，種類豐富，地面做了軟性處理，天然氣調(diào)壓箱隱藏在景觀中間；
（天然氣調(diào)壓箱）
（成人健身區(qū)）
（休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地）
成人活動(dòng)設(shè)置包括獨(dú)立的網(wǎng)球網(wǎng)，器械區(qū)，一南一北都有分布，休息區(qū)不多，只在小區(qū)中軸有單獨(dú)休憩亭，內(nèi)設(shè)沙發(fā)桌椅，未見單獨(dú)的電動(dòng)車棚及充電設(shè)施。
公共裝修
公區(qū)部分包括戶外大堂，戶內(nèi)大堂，電梯保護(hù)和平層公區(qū)四個(gè)部分，由于當(dāng)日查驗(yàn)戶型包括2T2電梯入戶，及2T4北連廊戶型兩個(gè)，如下都會(huì)展示：
（2T4樓棟大堂外景）
（2T2樓棟大堂外景）
雖然結(jié)構(gòu)不同，但T2和T4戶的大堂用料是一樣的，門頭部分淺色石材包裹，大堂造型未對(duì)二層有遮擋，大堂入戶尺寸一般，分別設(shè)置有雨棚和壁燈；
（2T2樓棟大堂內(nèi)景）
（2T4樓棟大堂內(nèi)景）
T2戶內(nèi)大堂空間寬闊，墻面山水畫，頂部石膏板吊頂+筒燈+金屬線條勾邊，墻面有部分拼花石材，其余部分貼磚，大堂未見休憩座椅；
T4戶用料與T2戶完全相同，除大堂結(jié)構(gòu)有差異外，其余裝修用料，風(fēng)格完全一致；消防水箱，水暖井全部?jī)?nèi)嵌墻內(nèi)，整體美觀整潔；
（公區(qū)首層裝修）
首層公區(qū)部分，全部瓷磚上墻，頂部石膏頂，筒燈+裝飾線；
（電梯保護(hù)實(shí)景）
（電梯載重標(biāo)識(shí)）
電梯保護(hù)到位，四周頂部用木板做了嚴(yán)密保護(hù)，T2和T4戶電梯同品牌，尺寸相同，均為14人，載重1050公斤；
（T2戶平層公區(qū)）
平層公區(qū)部分，裝修用料與首層相同，電梯外圍鏡面金屬包邊，內(nèi)嵌燈帶，簡(jiǎn)潔大氣；
（T4戶平層公區(qū)）
T4平層公區(qū)與T2戶用料完全相同，內(nèi)開門，兩戶并無開門打架現(xiàn)象，樓道寬度實(shí)測(cè)為144cm；比現(xiàn)在很多小區(qū)交房120cm的窄樓道寬上不少；
（T4戶連廊，樓梯實(shí)景）
（T4戶型北連廊欄桿高度）
T4戶型為北連廊設(shè)計(jì)，欄桿高度實(shí)測(cè)116cm，欄桿手感厚實(shí)，安裝牢固無晃動(dòng)，連廊地面瓷磚鋪地；
（T2戶樓梯間交付細(xì)節(jié)）
樓梯間部分墻面乳膠漆，地面水泥，部分臺(tái)階有多處破損，鋼筋外漏現(xiàn)象；特別的是一樓樓梯還貼了瓷磚，在以往高層交付小區(qū)中并不多見，但拼接處縫隙較大，需要二次處理。
車庫(kù)做工
車庫(kù)負(fù)一層公區(qū)裝修與樓上相同，頂部筒燈亮度尚可，石膏板吊頂+金屬線條勾邊，墻面地面全部貼磚，陽角處都做了保護(hù)；
（車庫(kù)大堂交付實(shí)景）
車庫(kù)與室內(nèi)連接處，平整光滑，沒有門檻和臺(tái)階，方便后期搬運(yùn)家具，入戶門開口尺寸不錯(cuò)，有獨(dú)立門禁；
（車庫(kù)劃線實(shí)景）
車庫(kù)已有業(yè)主車輛停放，標(biāo)準(zhǔn)車位尺寸，劃線清晰，標(biāo)識(shí)合理，沖洗干凈，墻面乳膠漆，地面為淺灰色環(huán)氧地坪，未見異形車位，機(jī)械車位；
（小區(qū)車庫(kù)地面采光井）
（車庫(kù)采光實(shí)景，早上10點(diǎn)）
眼前一亮的是，小區(qū)在地面設(shè)置了多處的采光天井，車庫(kù)有不少自然采光，整體觀感不錯(cuò)；
（公共車道地坪細(xì)節(jié)）
地坪細(xì)節(jié)處，個(gè)人車位為光滑面材質(zhì)，公區(qū)車道為顆粒狀材質(zhì)，較少車胎打方向時(shí)摩擦噪音，細(xì)節(jié)好評(píng)。
戶內(nèi)驗(yàn)房
T2和T4戶型裝標(biāo)略有不同，前者標(biāo)配日立中央空調(diào)，獨(dú)立浴缸，電動(dòng)窗簾，后者只有新風(fēng)，前者客餐廳地面瓷磚，臥室木地板，后者為純木地板交付；
T2戶169平實(shí)際的交付觀感如下：
（169平戶內(nèi)交付實(shí)景）
整體裝修常規(guī)水平，客廳餐廳地面瓷磚，過道有部分石材，169戶型南向做了玻璃隔斷，所有房間全部白墻交付，電視背景墻也沒有任何軟包裝飾；
（169平客廳實(shí)景）
配置方面，自帶日立中央空調(diào)，煙機(jī)灶具，美的凈水器，廚房衛(wèi)生間鋁扣板吊頂，臥室客廳雙層石膏板帶筒燈；
一般大戶型常見的智能馬桶，衣帽間，熱水器，壁紙都是沒有的；整體交付裝標(biāo)簡(jiǎn)單；
（169平主臥，未見衣帽間）
讓人不解的面積都169平了，主臥竟沒有設(shè)置單獨(dú)衣帽間，不說裝柜子，位置也沒有留，后期改造麻煩；所有的窗戶，推拉門也是普通的塑鋼窗；
T4戶143平實(shí)際的交付觀感如下：
（143平戶內(nèi)交付實(shí)景）
（標(biāo)配一體面板及凈水器）
整體裝修風(fēng)格與169平類似，區(qū)別在于取消了中央空調(diào)，雙層石膏頂變石膏線，全房木地板，其余部分無差別；
（標(biāo)配MICHOL智能家居）
智能化面板都是有的，內(nèi)帶麥馳MICHOL智能家居，聯(lián)網(wǎng)后整合對(duì)講，監(jiān)控及呼叫電梯等功能；
具體到驗(yàn)房部分，雖然交房配置不同，但169平和143平共性問題很多；
備注：以下問題僅代表該查驗(yàn)戶內(nèi)問題，不代表所有樓棟
（143平驗(yàn)房問題匯總）
（169平驗(yàn)房問題匯總）
大的裝修瑕疵并沒有看到，但精裝房的通病，諸如地板劃痕，踢腳線縫隙，墻面不平，地板起灰，開關(guān)歪斜都是存在的；
窗戶破損，地漏堵車，花灑未固定，劃痕，縫隙等都存在，現(xiàn)場(chǎng)快修都能及時(shí)處理，業(yè)主對(duì)于裝修整體交付打了80分；
至于有人提到的裝修風(fēng)格老土，辦公室風(fēng)格，美丑則是見仁見智的事兒，但裝修用料，工藝只能說很一般了；
以上就是房哥一天駐扎保利，查驗(yàn)到的實(shí)景和問題，個(gè)人能力問題可能提到的并不全面，漏掉的知識(shí)點(diǎn)大家留言補(bǔ)充。
驗(yàn)收總結(jié)
如何評(píng)價(jià)保利天悅的交房？豪宅的宣傳，改善的交付，剛需的裝修這個(gè)評(píng)價(jià)如何？
這里面的豪宅不單單是小區(qū)，而是高新絕版地段的加持，改善的交付則是綜合小區(qū)裝修，景觀，車庫(kù)得出的綜合評(píng)價(jià)，裝修部分簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單，亮點(diǎn)有限；
但即便如此，這依舊是一個(gè)買到不虧，眾多人趨之若鶩的小區(qū)，市場(chǎng)對(duì)于高新，對(duì)于保利天悅的關(guān)注，也稱得上現(xiàn)象級(jí)，二手的堅(jiān)挺更說明業(yè)主的驕傲與信心；
在西安，拿到一塊好地，真的可以為所欲為……
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