甲公司與乙公司簽訂租賃合同，并就租期與租金的支付進(jìn)行了約定。因甲公司未能按期支付租金，乙公司向甲公司發(fā)出了催款函，未取得回應(yīng)后，又向甲公司發(fā)出清場函，并將該經(jīng)營場所鎖門，要求終止租賃關(guān)系并清場。而甲公司則要求乙公司賠償房屋裝修損失。租賃合同提前解除，剩余租賃期限內(nèi)的裝修殘值應(yīng)當(dāng)如何賠償
剩余租賃期限內(nèi)的裝修殘值，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同時，形成附合的裝飾裝修物在剩余租賃期限內(nèi)尚存的價值。在判斷出租人是否應(yīng)當(dāng)賠償承租人裝修損失時，首先要判斷合同解除的原因以及承擔(dān)責(zé)任的主體是哪一方。至于未形成附合的裝飾裝修物，因不屬于涉案房屋租賃物的組成部分，是獨(dú)立之物，故除當(dāng)事人另有約定外，均可由承租人自行拆除帶走。但因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。一、租賃合同提前解除，剩余租賃期限內(nèi)的裝修殘值的賠償主體是誰
（一）承租人經(jīng)出租人同意進(jìn)行裝飾裝修，在租賃合同解除時，除雙方另有約定外，對形成附合的裝飾裝修物應(yīng)按以下情況分類處理：
1.因出租人原因違約導(dǎo)致合同提前解除承租人可以請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失。
2.因承租人原因違約導(dǎo)致合同提前解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，人民法院不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償。
根據(jù)《民法典》關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定，因承租人違約導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，則承租人無權(quán)就剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失向出租人主張裝修費(fèi)用攤銷年限，應(yīng)由其自行承擔(dān)損失，否則即等于違約行為受到了保護(hù)，守約行為受到制裁。如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，才應(yīng)當(dāng)在利用裝飾裝修物的價值范圍內(nèi)給予承租人適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，以體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治原則。需要注意的是，如果出租人不同意利用的，則不需要補(bǔ)償。
3.因雙方都有違約行為導(dǎo)致合同提前解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，應(yīng)當(dāng)由雙方根據(jù)各自的過錯比例承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
4.因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同提前解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，應(yīng)當(dāng)由雙方按照公平原則進(jìn)行分擔(dān)，但法律另有規(guī)定的除外。
（二）如果承租人未經(jīng)出租人同意進(jìn)行裝飾裝修，合同解除時，除了雙方另有約定外，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的請求，人民法院是不予支持的。
二、裝飾裝修的剩余價值應(yīng)如何計(jì)算
裝飾裝修的剩余價值，主要通過裝飾裝修的工程造價扣減合同履行期間消耗的裝飾裝修價值來確定。如雙方當(dāng)事人未就案涉房屋裝修殘值提出鑒定，或者因涉案房屋已經(jīng)出租、出售等某些客觀原因?qū)е鲁霈F(xiàn)客觀上亦不宜鑒定的情形，此時人民法院通常會發(fā)揮自由裁量權(quán)，根據(jù)裝修支出和租賃合同約定的租賃期限，可以采取以租賃期限折舊等方式確定裝修殘值損失。在確定裝修殘值時，要明確裝修殘值的計(jì)算年限和殘值評估基準(zhǔn)日期。
裝修殘值的計(jì)算年限，要依據(jù)租賃期限來確定，當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的，可以按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。對于裝修殘值的評估基準(zhǔn)日期，則應(yīng)當(dāng)考慮合同的履行狀況，主要基于承租方對租賃物實(shí)際使用的期限確定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》一書中指出：通常情況下，殘值損失應(yīng)當(dāng)與裝飾裝修的現(xiàn)值相符，但因?yàn)樽罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》確定裝飾裝修造價費(fèi)用在租賃期間內(nèi)攤銷完畢，故合同履行期間已經(jīng)攤銷（消耗）裝飾裝修造價費(fèi)用，不應(yīng)納入合同解除后的損失范圍。殘值損失應(yīng)考慮因合同解除未攤銷的費(fèi)用，該費(fèi)用可能高于或者低于裝飾裝修的現(xiàn)值，此時，確定裝飾裝修殘值損失采用“就低”原則裝修費(fèi)用攤銷年限，即如果未攤銷費(fèi)用高于現(xiàn)值，殘值損失應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修的現(xiàn)值確定。因裝飾裝修損失作為合同解除的損失，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失時為基礎(chǔ)確定。如果低于現(xiàn)值，殘值損失應(yīng)當(dāng)按照未攤銷的費(fèi)用確定。
1.中華人民共和國民法典
第五百七十七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第五百九十一條當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請求賠償。
當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方負(fù)擔(dān)。
2.最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
第八條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；
（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；
（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；
（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
第十條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。
第十一條 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
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